• Recent Questions
  • Popular Questions

Gayrimenkul Değerlemesi Nedir?

    meral
    3 months önce gönderildi

    GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ NEDİR?
    Değer kavramı, öncelikle genel anlamda kişinin nesne ile ilişkisinden doğan nitelik olarak anlaşılır. Bu anlamda değer öznel bir görüş açısından değerlendirilir. Dolayısıyla da değer kişiden kişiye değişebilmekte, farklı türde değer düzeyleri ortaya konulabilmektedir.

    Değer'in bir başka ya da ikinci bir anlamı ise, kişinin kendi kişiselliğinin dışında, yani insanın deneyimlerinin dışında kendi başına varolan kendinde bir nitelik olarak anlaşılır.

    Değerleme; bir varlığın veya gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir

    Genel anlamda taşınmaz değerlemesi; bir taşınmazın, taşınmaz projesinin ya da taşınmaza bağlı hak ve faydaların değerleme günündeki olası değerlerinin bağımsız tarafsız ve objektif ölçülere dayalı kestirimidir. Değer kavramı, fiyat kavramından farklıdır. Fiyat, bir mal ya da hizmet için arz veya talep edilen veya ödenen tutar için kullanılan bir terimdir. Bu bağlamda fiyat, genelde belirli bir alıcı ve satıcı tarafından belirli şartlar altında mal veya hizmetlere verilen göreceli bir değerin göstergesidir.

    Değer ise gerçek bir veri olmayıp belirli bir değer tanımına göre belirli bir zamanda mal ve hizmetler için ödenmesi muhtemel bir fiyatın takdirinden ibarettir.

    Gayrimenkul değerlemesi; (Real Estate Valuation, Appraisal) tanım olarak, objektif ve tarafsız bir şekilde, bir gayrimenkule ilişkin nitelik, fayda, çevre, kullanım koşulları gibi faktörlerin değerlendirilmesi suretiyle sözkonusu gayrimenkulün değerinin tespit edilmesi işlemidir. Bu değer maliyet bedeli olabileceği gibi pazar fiyatı, satış fiyatı da olabilmekte ve çeşitli yöntemler kullanılarak bulunmaktadır. Gelişmiş batı ülkelerinde değerleme işlemleri, profesyonel gayrimenkul eksperleri tarafından yapılmaktadır. Genelde değerleme operasyonunda sonuca ulaşmada, eksperin değer yargıları, tecrübesi, tarafsızlığı, takdir becerisi önem kazanmaktadır. Doğru bir sonuç için ayrıca değerlemeye konu gayrimenkule ve çevreye ilişkin yeterli derecede bilgi ve donanıma sahip olunmakla birlikte değerleme tekniklerinin doğru ve mevzuata uygun olarak uygulanması da rol oynamaktadır. Burada en önemli ve en çok üzerinde durulan husus değerleme eksperlerinin objektif, herhangi bir tesir altında kalmadan, kendisinin ve müşterilerinin bireysel menfaatini gözetmeden sonuca ulaşmalarıdır.

    Gayrimenkul değerlemesi, her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait taşınmazların, taşınmaz projelerinin ve taşınmazla ilgili hak ve faydaların belirli tarihteki yaklaşık değerinin bağımsız, tarafsız ve uluslar arası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde takdir edilmesidir.

    Gayrimenkul değerlemesi alanına giren konular;
    -Her türlü Arsa ve Arazi
    -Konutlar, villalar, siteler, devre mülkler vb.
    -İş Merkezleri, iş hanları, plazalar
    -Oteller, tatil köyleri, kayak merkezleri, turistik tesisler
    -Sinema, tiyatro, alışveriş merkezleri, marketler, mağazalar, dükkanlar, eğlence merkezleri
    -Konferans merkezleri, gösteri ve sergi merkezleri
    -Fabrikalar, depolama alanları, antrepo, lojistik merkezleri vb. sanayi tesisleri
    -Akaryakıt satış istasyonları
    -Limanlar, marinalar
    -Gemiler ve yatlar
    -Makine ve diğer sabit kıymetler
    olarak sıralanabilir.

    Ülkemizde arazi, arsa ve binaların değerlendirilmesini gerektiren temel uygulamaları aşağıdaki şekilde sıralamak mümkündür.

    -Emlak vergisi
    -Kamulaştırma
    -Özelleştirme
    -Arazi toplulaştırma
    -Serbest piyasadaki alım satım
    -Banka işlemleri (İpotek, krediler v.b)
    -Arsa ve arazi düzenlemeleri

    Değerleme işlemindeki asıl amaç, normal alım-satım bedeli denen rayiç bedeli tespit etmektir. Ülkemizde vergilendirme ve kamulaştırma devlet uygulaması niteliğinde olduğu için taşınmazın vergi matrahına ve kamulaştırma bedeline yönelik değerleri, alım satım değerlerinden farklılık göstermektedir. Bunun altında yatan baslıca nedenler, değerleme konusunda çalışacak uzmanların azlığı, verginin tahsiline ilişkin sorunlar ve mükelleflerin emlak ve emlaktan elde edilen gelir üzerine konan yüksek oranlı vergilere karsı göstermiş oldukları dirençlerdir.

    Bir taşınmazın vergi, alım-satım, ipotek, kredi, sigorta vb. durumlarını belirten birçok değeri olduğu bilinmektedir. Bu değerler farklı kişiler ve farklı kuruluşlar tarafından belirlenmektedir. Serbest piyasada taşınmaz değerlerini belirleme ve alım-satım yapma isi emlakçılar tarafından yürütülmektedir. Serbest piyasa dışındaki resmi işlemler için kıymet takdir komisyonları ya da ekspertizler taşınmaz değerlerini belirlemektedirler. Türkiye’ de bugüne kadar emlakçılık yapabilmek için herhangi bir eğitim alınmasına gerek olmadığı gibi
    bu konuya ilişkin kanun ve düzenlemelerde yetersiz kalmıştır. Oysa ki diğer batılı ülkelerde yetişmiş bu konuda uzmanlaşmış kişiler taşınmaz değer tespitinde rol oynamaktadır Taşınmazların sahip olduğu farklı özellikler objektif ve sübjektif degerler olarak tanımlandığından, pratikte kesin bir değer elde etmek oldukça güçtür.



    Kentsel ve kırsal alanlarda taşınmazların değerlendirilmesine, imar planı, toprak-tarım reformu ve arazi toplulaştırması uygulamalarında, kamulaştırma, vergilendirme, alım-satım, kredi vb. nedenlerle başvurulmaktadır.

    Kentsel ve kırsal alanlardaki taşınmaz değerlerinin saptanması, taşınmazların cins, nitelik, kullanım amaçları vb. özellikleri göz önünde tutulduğunda değişik boyutlu olarak ele alınmaktadır. Özel mülkiyet hakkının var olduğu birçok ülke gibi ülkemizde de araziye dönük planlamalarda hakça uygulamaların yapılabilmesi taşınmaz değerlerinin bilinmesi ve izlenmesini gerekli kılmaktadır. Söz konusu gereklilik uygulamadaki yasa ve yönetmeliklerle de desteklenmektedir.

    Türkiye’de geçmiş yıllarda yaşanan ekonomik krizler imar sektöründe de rant kaygılı ve siyasi boyutlu yanlışlıkların hızla artmasına neden olmuştur. İmar planlama ve uygulamada yaşanan sorunların kısa vadede çözümü çok zor görünmekle birlikte İmar Kanunu revizyon çalışmalarında çarpık kentleşme ve gecekondulaşma sorununun çözümü için öngörülen “kentsel dönüşüm” projeleri, yasal altyapı tam olarak hazırlanmamış olmakla birlikte, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve yerel yönetimler işbirliği ile uygulanmaya çalışılmaktadır.

    Bu çerçevede orta ve alt gelir grubunu hedefleyen ve sağlıklı kentleşme için ön adım teşkil eden bir anlayış uygulamaya konmuştur. 5582 sayılı"Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun" yürürlüğe girmekle birlikte uygulamanın ekonomik boyutunun çözümlenmesi için “mortgage” sisteminin altyapı çalışmaları hızla sürdürülmektedir. Konut sektöründe geçtiğimiz 3 yılda yaşanan büyük canlanma bankaların konut edinme kredilerinde düşük faiz uygulamasına geçmesinin sonucu olarak ortaya çıkmış olup, mortgage uygulaması ile bu canlılığın daha da artacağı öngörülmektedir. Sanayi ve turizm sektörlerinde yaşanan hareketlilik de ekonomik yapının son dönemde gösterdiği performansa koşut bir çizgi izlemektedir. Hükümet politikası gereği yatırım teşvikleri ile ekonomik büyümede hedeflenen noktaya ulaşılmaya çalışılmakta, buna paralel olarak borsada işlem gören şirketlerin yatırım potansiyelleri ile birlikte menkul değerler piyasasında da yukarı doğru bir ivmelenme gözlenmektedir.

    Yaşanan bu gelişmelerle birlikte gayrimenkul piyasasındaki arz talep dengesinin sağlıklı bir boyuta oturtulması ve taşınmaz malların menkul değere dönüştürülme sürecinde en gerçekçi değere ulaşılabilme gerekliliği de kaçınılmaz olmuştur. Bu genel çerçevede “değerleme” artık soyut bir kavram olmaktan çıkmış sağlıklı, ilkeli ve doğru değerlendirmeler yapılabilmesinin ön koşulu olarak güncel terminoloji içindeki yerini almıştır.

    Herhangi bir gayrimenkulün değer tespiti birçok bilginin elde edilmesiyle yapılır. Bu araştırmanın en önemli olan tarafını ise Kamu Kurumlarında yapılacak olan araştırmalar oluşturmaktadır
    .
    Herhangi bir gayrimenkul ile ilgili ilk ve en önemli araştırma tapu sicil müdürlüğü nezdinde o gayrimenkul ile ilgili olarak üzerinde takyidat (ipotek,haciz,intifa ve vefa hakkı vb.)' in olup olmadığının incelenmesidir. Bir gayrimenkul üzerindeki çeşitli takyidatlar o gayrimenkulü olumsuz olarak etkilemektedir. Örneğin; söz konusu gayrimenkul üzerinde bir kamulaştırma şerhi varsa yine bu da o taşınmazın değerini düşürecek ve satışını zorlaştıracaktır. Bütün bu değerlendirmeleri tapu dairesine gitmeden tespit edebilmek mümkün değildir.

    Söz konusu kamu kurumları araştırmasının ikinci parçasını ise gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu ilgili belediyede yapılacak incelemeler oluşturmaktadır. Ekspertizi yapılacak gayrimenkul için imar planı üzerinde yapılan incelemede o gayrimenkulün hem hazır durumunu hem de gelecekteki (tatbikat planları-nazım imar planı-çevre düzeni planı gibi) konumu hakkında bilgi verecek ve değerlendirmenin en doğru biçimde yapılmasını sağlayacaktır.

    Belediyede karşılaşılacak diğer bir konu ise söz konusu taşınmaz; konut veya işyeri ise o mülk ile ilgili iskan ruhsatının olup olmadığı, kat mülkiyeti ve kat irtifakı bilgilerinin rapora kaydedilmesi gerekir. Çünkü son yapılan gayrimenkul değerlendirmeleri ile kaçak yapıların cezai müeyyideleri arttırılmış olup söz konusu ekspertizi yapılacak gayrimenkul ile ilgili değerlendirme ancak yukarıda bahsi geçen teknik bilgilerin değerlendirilmesi sonucunda doğru sonuca ulaştırabilecektir.

    Gayrimenkul değerlemesinde, kullanılacak metodun seçiminde, değeri saptanacak taşınmazın konumu ve taşınmaz piyasasının egemen alışkanlıkları göz önünde bulundurulur. Bu metotlar baz alınırken aynı zamanda aşağıda ifade edilen analizler de yapılmalıdır:
    1. Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasına ve değerleme konusu gayrimenkule etkileri
    2.Gayrimenkulün yapısal, inşaat özellikleri ( yapı grubu, malzeme, işçilik, vb.)
    3. Değerleme işleminde kullanılan metotların kullanılma nedenleri,
    4. Değerlemeye olumsuz yönde etki eden faktörler,
    5. Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri,
    6. Değerlemede esas alınan emsal bedelleri ile bunların seçilmesinin nedenleri,
    7. Gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi (tapu kayıtları, imar durumu, vb.)
    8. En verimli ve ergonomik kullanım değeri analizi

    Genel olarak gayrimenkul değerlemesini, taşınmaz malın belli bir tarihteki imar durumu, konumu, zemin ve inşaat yapısı, elden edilen gelir, ulaşım imkanı, alt yapı durumu, parselin şekli, boyutu, genişliği gibi değerini etkileyen bütün unsurların dikkate alınarak kıymetinin para cinsinden ifade edilmesi şeklinde tanımlayabiliriz.

    Taşınmaz mal talebi, mevcut veya potansiyel kullanıcılarının kullanımından doğan karlılık veya faydanın yansımasıdır. Kullanımdan elde edilecek yarar ne kadar fazlaysa müstakbel kullanıcının ödemek isteyeceği fiyat ya da kira da o kadar yüksek olacaktır. Kapital değerleri yıllık kira değerlerinden türetildiği için kira düzeyi yüksekse kapital değeri de fazla olacaktır. Taşınmaz mala yatırım yapanlar, gelecekte daha fazla gelir ve kapital değerindeki artış ihtimalinden yararlanmak için taşınmaz malın o andaki getirisinin düşük olmasını kabul edebilirler.

    Bir ülkedeki toplam arazi arzı sabittir. Farklı kullanımlar için toprak arzı artırılabilir. Örneğin tarımsal kullanımdan kentsel kullanıma, konut amaçlı kullanımdan ticari amaçlı kullanıma geçmesi gibi nedenlerle arzda değişiklik ortaya çıkar. Ancak arazi arzı kısa dönemde sabittir. Çünkü talepteki artış ve azalışlar karşısında arzın tepkisi yavaştır, bu nedenle kira değerleri ve dolayısıyla taşınmaz mal değerinin ana belirleyicisi taleptir.

    Gayrimenkullerin değerinin sübjektif olması, her taşınmazın kendine özgü olması, bir kez belli bir yere bağlanan kaynakların taşınamaması, yatırımda zarar etme ihtimali, yeni yer arama ve bulma sürecinin pahalı ve zaman alıcı olması, taşınmaz devrinin masraflı olması, inşaat sektörünün değişen talebe cevap vermekte yavaş olması, alıcı ve satıcıların piyasa bilgilenmelerinin eksik olması, kolay alınıp satılan bir mal olmaması, kullanım biçiminin çok uzun süre değişmesi gibi nedenlerden dolayı, en az etkin piyasalardan birisi taşınmaz mal piyasasıdır.

    Gayrimenkullerin bu tür olumsuzluklarının yanında ekonomik krizlerden en az etkilenmesi, üretilemeyen bir mal olması, enflasyon karşısında yatırımcıların birikimlerini koruması ve enflasyonun üstünde bir kazanç sağlaması, nüfus artışı, göç, imar planları, kamulaştırma, konut açığı, planlı arsa üretiminin yeterli olmaması gibi nedenlere bağlı olarak çok ciddi rantlar sağlayabilmesi nedeniyle yatırımcıların bu araçlara olan eğilimleri artmaktadır. Hele Türkiye gibi diğer yatırım araçlarının derinliği olmayan ve spekülatif hareketlere açık olan ülkelerde bu eğilim daha da artmaktadır.

    Kayıt dışı ekonomik faaliyetler ve kara para ile başarılı bir mücadele yapılabilmesi için ekonomik faaliyetlere konu olan gayrimenkullerin rayiç değerlerinin belirlenerek tapu ve muhasebe kayıtlarına bu değerler üzerinden kayıt altına alınması son derece önemlidir. Kayıt dışı elde edilen gelirlerin aklanmasında gayrimenkul sektörü önemli ölçüde kullanılır. Gayrimenkullerin rayiç değerlerinden işlem görmemesi ülkemizin vergi kaybını artırmaktadır. Tapuda gerçek değerin altında işlem görmesi ile alınması gereken vergi, resim ve harçlar alınamamaktadır. Yine firmalarının bilançolarının aktif tarafında rayiç değerin üstünde belirtilen taşınmaz mallar dolayısıyla daha az vergi tahsil edilmektedir.

    Gayrimenkul değerlemesi kapsamında pek çok değer kavramı mevcut bulunmaktadır. En çok kullanılan ve rağbet edilen pazar değeri dışında; kullanım değeri, yatırım değeri, faal işletme değeri, sigorta değeri, vergi değeri, kurtarılabilir değer, tasfiye veya zorunlu satış değeri, özel değer, ipotek teminatlı kredi değeri, hurda değeri, acele satış değeri gibi pek çok değer kavramı ile karşılaşılmaktadır.

    Doğrudan gayrimenkule ait olan ve değeri etkileyen özellikler; fiziksel durum, fayda analizi, kıtlık ve devredilebilirlik gelmektedir.

    kaynak : xing

Bu Soruyu Cevapla :

Cevap verebilmek için giriş yapmalısınız.

Kayıt, 5 saniyenizi almaz :)

Diğer Sorular